《中国应用法学》(China Journal of Applied Jurisprudence)是由最高人民法院主管，中国应用法学研究所、人民法院出版社联合主办的法学期刊。本刊面向学术界及实务界，集中展示司法改革经验和司法实践最新研究成果。

　　1.表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，还要求相对人在主观上无过失地相信行为人有代理权。

　　2.民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为成立的基础要件为民事主体要有意思表示。

　　原告(上诉人)迟某诉称：迟某于2017年5月24日与房屋出售方(甲方)孟某某的人王某某签订《房屋购卖协议》约定：第1条，甲方(本案被告孟某某)自愿将位于皇姑区汾河街25号某建筑面积66.92平方米的房屋出售给乙方(本案原告迟某)；第2条，房产成交价格为人民币38万元，通过银行转账方式一次性付给甲方；第4条，该房屋为政府产权调换房，乙方(本案原告迟某)对该情形已充分了解并同意购买。待可以办理时，甲乙双方应予积极协助，甲方负责将房屋正式更名为乙方所有；第8条，接收房款银行账户名为王某某(被告孟某某的人)。孟某某的人王某某，具有合法的代理人资格，《房产买卖委托书》对其进行了授权，委托书落款有房屋所有权人孟某某的签字。迟某按照约定，于签订协议当日将全部购房款银行转账至指定账户，履行了付款义务，并向迟某交付了房屋。迟某对房屋进行了装修、装饰、入住。现如今，涉案房屋具备办理房证条件，孟某某却迟迟不予办理。属于用行为的方式故意违背《房屋购卖协议》第4条有关“待可办理时，甲乙双方应予积极协助，甲方负责将房屋正式更名为乙方所有”的约定。为此，迟某为了维护自身的合法权益，避免产生更多损失，特提起诉讼，请求法院判令：(1)确认《房屋购卖协议》有效；(2)孟某某继续履行《房屋购卖协议》，配合原迟某告办理房产过户；(3)本案诉讼费用以及其他费用由孟某某承担。

　　1.涉案《房屋购卖协议》及授权委托书不具有真实性，孟某某及法定代理人马某某否认该《房屋购卖协议》及授权委托书签字行为及授权内容，请求法院认定该授权书无效，购房合同不成立。依照《民法典》第四百七十八条第三项规定，承诺期限届满，受要约人未作出承诺，要约失效。《民法典》第四百八十三项规定，承诺生效时合同成立。本案中，授权委托书内容系虚假，并不是孟某某签字，房屋购卖合同意思表示未到达所有权人，受要约人没有作出承诺，合同不成立。本案中，(1)孟某某法定代理人马某某认为该授权委托书不是孟某某签字，该内容亦系虚假，马某某对该授权书完全不知情，孟某某住院，马某某除了上厕所以外几乎寸步不离孟某某，马某某对孟某某授权卖房的签字行为及授权书内容存疑，请求法院依法进行笔迹鉴定。(2)该《房屋购卖协议》及授权委托书落款日期系在孟某某抢救、患有脑萎缩、多发性脑梗死、高血压3级、脑梗死后遗症住院抢救期间，孟某某及法定代理人马某某对该房屋购卖协议均不知情，没有买卖合意，合同未成立。(3)涉案《房屋购卖协议》第六条明确约定，除庭审提交的《房屋购买协议》外，还要求孟某某(合同甲方)签订《房地产买卖契约》，孟某某并没有按照迟某提供的格式《房屋购卖协议》要求与其签订《房地产买卖契约》，视为孟某某对迟某要求的拒绝，本案合同不成立。应按照违约责任条款，由收取房款的第三人王某某承担相应责任。

　　2.马某某为涉案房屋共同共有人，不论本案授权委托书孟某某是否签字，本案房屋出售均未征得房屋共同共有人马某某同意，无权代理人王某某未获得物权及处分权，涉案房屋在完成物权变动时，因为欠缺处分权，不产生物权变动的效力，涉案房屋过户这个义务系法律上不能履行的非金钱债务，判决无法执行，《房屋购卖协议》不能如迟某诉请继续履行过户，法院应驳回迟某的诉讼请求。另，本案《房屋购卖协议》不发生物权效力，如继续履行则侵害马某某合法物权，马某某有权依照法律追回涉案房屋，本案马某某已向法院依法提起物权确认诉讼。依照《民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第二百九十九条规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。第三百一十一条第一款规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十七条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。本案中，第三人王某某系无权处分人，其没有权利代表马某某行使出售房屋的权利，其事后没有取得涉案房屋所有权或得到马某某的追认获得处分权，涉案房屋在完成物权变动时，因为欠缺处分权，可以使涉案《房屋购卖协议》继续履行过户这个义务成为法律上不能履行的非金钱债务，不应该得到法院强制履行的司法支持。迟某认为合同有效物权变动就必须发生，因为合同有效必然要求继续履行过户手续的观点，是对合同及物权区分原则的不完全理解所致，迟某要求继续履行过户不应得到法院支持。

　　3.即便授权委托书是孟某某签字，迟某也对交易有重大过错，授权委托签字处糊涂字迹歪歪扭扭，并非正常人所签，迟某对交易对象脑部有病明知、交易流程不符合常理明知(不见房主、不核实信息、不要权属证明原件等)、交易时机(授权载孟某某体弱多病时)及交易习惯(应履行涉案房屋的查档确定产权人及共有人，收取房屋拆迁合同、票据原件等)均没有尽到合理审慎购房义务，且其应当知道涉案房屋马某某具有物权，其应当知道王某某是无权处分人，其购房具有重大过失，涉案房屋物权不能因购房合同产生物权变动。迟某在签订《房屋购卖协议》及授权委托书时，孟某某病志显示当时在住院，病志上明确记载其患有脑萎缩、脑梗后遗症等明显的脑部疾病，且授权委托书上也明确记载，孟某某因体弱多病进行委托。迟某在此情形下，不询问孟某某得什么病，也不要求见孟某某及共同共有人马某某，购买一个没有产权证的房子，连一个电话都不打给房主，甚至连涉案房屋唯一的凭证房屋回迁手续原件及原始交费票据原件都不留存，就一次性全额转账“付款”，不符合交易习惯，其购房有重大过错。迟某主张“买房”却没有要求该房共同共有人马某某签字，没有尽到买受人善意，马某某没有在该授权上签字，也没有同意卖房，迟某对购房有重大过失。具体原因如下：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第十五条规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。第十六条规定，受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：(一)众所周知的事实；(二)自然规律及定理；(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；……”本案中，迟某应当认定其知道转让人系无处分权。现实房屋交易过程，应先到不动产登记中心查档，查询房屋抵押及所有权人情况，本案系回迁房，无法查档，迟某更应该核实房屋所有权人结婚情况，其认可并熟知第三人王某某的程度连涉案回迁房屋的原件都不需要自己保留，可见其对孟某某家庭成员及身体状况也一定是熟知的，应认定迟某知晓孟某某有配偶，婚内取得的房屋是共同共有是法律规定，应为普通人应当知道的常识，迟某应当认定其知道回迁合同上记载的权利主体有误。换句话，即使现在涉案回迁房有权属登记证书，且其上记载的产权人是孟某某，任意第三人购房，不动产登记中心仍然认定是夫妻共同财产，处分该房也需要马某某签字确认，马某某不签字，任何人无法取得涉案房屋，这是交易常识也是法律常识。综上，以上应认定迟某知道王某某系无权处分，其完全符合受让人知道登记簿上记载的权利主体错误及受让人知道他人已经依法享有不动产物权的情况。

　　4.涉案房屋迟某并未实际占有，真正占有人依然为孟某某、马某某。(1)孟某某、马某某自始至终不知道涉案房屋出售，自迟某打电话告知马某某涉案房屋被卖，第一时间用合法手段报警并持有所有原件手续备案开锁，取回涉案房屋占有，终止了迟某的侵权行为。能合法取回涉案房屋占有，说明迟某不具备占有涉案房屋的权利外观。(2)另外，涉案房屋自交付至今，水费、电费、煤气费均为0，交费还是当初马某某预交，供暖办理停供多年，迟某并没有实际占有涉案房屋。(3)本案中，马某某没有过错，其信赖利益应得到法律保护。孟某某、马某某一直持有拆迁手续及所有房屋票据原件，有合法信赖涉案房屋没有被处分，加上马某某至今都有涉案房屋交房时的第一把钥匙，再加上孟某某长年卧床瘫痪，马某某白天晚上仅自己一个人照看，既要做饭又要处理大小便、洗澡、推出去遛弯，没有精力也没有时间去怀疑涉案房屋被别人占有。在得知被占后，第一时间用法律手段取回房屋，没有过错，应该得到法律保护。

　　5.第三人王某某卖房并未告知孟某某、马某某，卖房后房款并未交付孟某某及马某某，如法院认定授权书有效，应认定王某某未完成法定的委托人义务，其售房行为损害马某某物权，仅产生债的效力，不产生物权变动效力。《民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。《民法典》第九百二十四条规定，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。《民法典》第九百二十七条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。据病例记载，孟某某自2008年患有严重缺血性脑血栓、脑梗、高血压、心衰、脑萎缩等严重疾病，离不开人，王某某主张受委托行事，却不报告委托事项进展、不交付委托所产生的收益，不符合委托的法定要件程序。王某某订立的合同，仅对当事人有效，对马某某无效。

　　第三人(被上诉人)马某某述称：案涉房屋是我与孟某某的共同财产。不存在赠与房款的事儿，王某某和我儿子买沈北的房子我知道，我还给还了四年，还给租了车库。因为是王某某付的首付，所以我才给还。沈北房子装修的事儿我不知道，迟某装修我也不知道，我有涉案房屋钥匙。我不知道卖房子，没有人告诉我。2021年2月，迟某给我打电话要办理过户，我说我不知情，问过迟某才知道王某某把房子卖了。

　　第三人王某某述称：2017年5月我得到孟某某授权，可买卖案涉房屋用于我和孟某某儿子购置新房用款，当时我的工作单位就在汾河家园即案涉房屋所在小区，迟某是我同事，他知道我着急购置新房，需要卖房，他提出可以购买案涉房屋，然后我拿着孟某某出具的授权委托书和所有的拆迁协议等手续的原件，在我公司办公室与迟某签订房屋购卖协议，签订时所有原件、原房屋手续迟某均看过，因为了解这套房屋是拆迁回迁房，办理手续时需要原房主即孟某某进行办理，所以在原件审核完之后，复印了所有复印件留存，原件让我返还给孟某某，这行为是基于我与迟某同事之间的信任，也是害怕原件丢失，导致无法办理房证，签订完协议之后，当日下午迟某将38万元整的房款打在了我的农行卡上，我也将全套的入户门钥匙和装修钥匙交付迟某，迟某就开始装修了。因为有孩子，我们急于购置新房，在我取得房款后，我第一时间告知了孟某某和马某某，因为卖涉案房屋就是为了我们购置新房，所以孟某某和马某某表示钱款放于我处，以便于我和他们的儿子买房时及时付款。直到2017年6月底或7月初，我们购置了位置在沈北新区蒲新路26－10号某房屋，房屋的首付及所有装修费用均由迟某打给我的农行卡中转出，对于购置新房，孟某某及马某某均知情，他们均去过新房。一直到2020年8月25日，我与他们的儿子协议离婚，我们所购的沈北新区蒲新路26－10号某房屋归我所有，在2020年10月底至11月份迟某联系到我，说可以办理涉案房屋的房产。