“定额酬金制” 每年定额服务酬金12万元，按季支付。管理服务期限为3年，从2016年1月1日至2018年12月31日。为保障景洲大厦物业管理服务正常进行，根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等国家、地方法律法规，本着“明晰小区产权归属，明确双方权利义务”的指导原则，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方达成以下合同条款。双方约定并达成共识：物业管理是一种商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着诚信、公平的商业道德，双方合作互动，共同发展进步，实现双赢。

　　小区位置：深圳市福田区新洲北辅道商报东路87号。景洲大厦1997年4月开工建设；1999年1月竣工验收；地产开发商为：深圳振业（集团）股份有限公司。景洲大厦建筑面积：45945.25平方米，其中两座31层塔楼住宅公用面积：6324.45平方米。景洲大厦不计容积率的建筑面积：6759.40平方米，即地下停车场附一层：3071.44平方米；地下停车场附二层：3687.96平方米。景洲大厦停车场规划为不计入容积率的小区住宅公共配套设施，其产权属全体住宅业主共有。景洲大厦现有6处非收费公共物业管理和业主活动用房，其产权属全体业主共有：A座4C业主活动室；A座1G公共用房；A座4H、B座4H：保安宿舍用房及景洲大厦大堂旁物管处办公室、消防监控设备室、业委会办公室。景洲大厦共有住宅物业440户；裙楼商业物业2户。

　　1、以上面积根据原中国银行扣款数据、发展商售楼数据统计及深圳市之平物业发展有限公司收费面积数据审核，审核人：深圳市之平物业发展有限公司王明、景洲大厦业委会邹家健；统计审核时间：2015年12月10日，面积如有出入以业主产权证登记数据为准。景洲大厦2栋塔楼为纯商品住宅物业；现有3家“住改商”户：2户杂货店；1户房屋中介办公。

　　2、景洲大厦2层裙楼为“不含地价”的小区公共配套商业用房，规划使用功能为“商场”。1998年至2008年，被景洲大厦开发商擅自改变原小区配套“商场”规划使用功能，出租改作酒楼，造成小区长达十年环境污染。2007年4月，在景洲大厦业主完全不知情的情况下，深圳规划国土主管部门擅自改变景洲大厦原小区配套“商场”规划使用功能，将“不含地价”的2层配套裙楼及景洲大厦（消防隔离通道）设备架空层划归景洲大厦开发商；2009年6月，景洲大厦开发商将景洲大厦小区公共配套“商场”出售，改为一家民营装饰企业办公楼。景洲大厦业主委员会保留对以上改变法定规划使用功能责任者进行追诉的权利。

　　景洲大厦物业管理服务范围：景洲大厦红线以内至业主家户门以外为界的所有公共共有共用部分及公共共用设施设备。主要包括----

　　一、承担景洲大厦房屋建筑本体共用部位（大厦楼顶房盖、梁、柱、外立面墙体和基础等承重结构部位、楼梯间、走廊通道、电梯厅、信报箱厅、大堂门厅及天花吊顶、设备机房等）的维修、养护和管理。

　　二、承担景洲大厦房屋建筑本体公共共用设施设备：户外共用的供排水管道、公共污水管、垃圾库、公共抽风排烟道、公共照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防、监控、门禁等设施设备、电梯、供水系统等,以上以业主户门为界,不含业主户内所有供水、排水、排污管道、燃气、对讲机设备的维修、养护、管理和运行服务。

　　三、承担景洲大厦规划红线内属物业管理范围的市政公用设施：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、井、小区绿化、室内外泵房、路灯、自行车房棚、地面道路等的维修、养护和管理。

　　四、承担景洲大厦规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。承担景洲大厦公共环境：包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区四害消杀；公共区域绿化等。

　　五、经双方协商约定：物管方负责小区红线范围内、小区公共部分及公用设施设备的日常养护和维修，如：小区发电、排烟、抽水、电梯、供水、消防、监控、门禁、对讲（户内对讲机费用由业主承担）、信报箱（换锁费用由业主承担）、车场道闸、小区公共照明等设施设备的日常保养维修，保证其能正常使用运行；但以上公共设施设备的大修改造及新增、整体更新更换（日常更换小区照明灯具等零星维修物料，按物管预算范围列支报销），大厦主体外墙、户外公共管道、小区道路改造、小区发电设备的更换改造在本体公共维修金中列支，费用不够时由业委会负责筹集。

　　六、业主以门为界，自行负责户内装修水电，排污管道的维护维修，不得损害相邻业主利益。景洲大厦楼顶天台和四楼大厦平台属小区公共共有范围，鉴于历史原因，凡在景洲大厦楼顶天台和四楼平台围合搭建了房屋、阳光棚、围栏的，将自行承担其相关楼层范围的维护维修，小区物管不承担以上楼顶、平台房屋、墙体、地面、漏水等的维护维修。

　　七、景洲大厦实行24小时封闭式管理，对景洲大厦规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区安保工作。杜绝外来推销人员进入小区散发、张贴广告，及非公益性的商务活动。业主快递收发和快餐外卖一律到东门岗领取；拒绝外来人员进入小区聚众。景洲大厦禁养大型、烈性犬支；严禁传播封建迷信和宣传。

　　八、负责小区康乐健身区设备设施的日常监管。该设施出现损坏需要维修时，乙方应及时通知安装单位进行维修，若安装单位拒绝维修又存在安全隐患时，乙方应及时报请甲方同意后予以拆除。

　　九、做好景洲大厦物业及物业管理档案、资料的建立和保存工作。做好政府法规和行业规定应由物业管理公司承担的工作。

　　一、乙方按《深圳景洲大厦物业管理服务合同》和国家一级同级别的物业管理规范标准为甲方提供物业管理服务。

　　1、 安全：对小区实行全封闭管理，24小时视频监控，保安不缺岗，不脱岗，确保小区住户安全零发案。确保小区消防、视频监控系统正常使用，可随时调阅查询。

　　2、 卫生：加大小区卫生保洁投入，每天两次清运垃圾，垃圾在小区楼内不过夜，楼内公共区域无蟑螂、老鼠；保持小区道路及大厦公共空间整洁；加强对住户装修的监管，夜间和法定节假日禁止装修；杜绝违规拆动承重墙装修；禁止在户外加装向外扩展的笼式防盗窗网；禁止违章乱搭建。每月清洗一次公共路面；每年3月、10月两次清洗大厦储水池，保证业主饮水安全卫生；每年1次进行大厦外墙窗户清洗。

　　3、设备：保证大厦公共设施设备正常运行；加强大厦发电、排污、抽水、排烟设备、电梯、消防、监控、门禁、车场系统等的维护保养，确保正常运行。保证小区日常照明和监控照明，每晚天黑开灯，22时前不得关闭大厦大堂、电梯厅大灯。到时不开灯不关灯，每发现1次处罚20元。

　　二、若因乙方监管失职失查和维修不善，造成小区公共设施设备损坏、丢失，电梯坠落伤害和公共地面、墙体损坏，乙方将承担修复、赔偿责任。若由业主造成损坏的，相关当事业主应承担修复、赔偿责任。

　　三、在合同到期时，乙方应保证各种公共设施设备能正常运行移交，否则将承担修复、赔偿责任。为了保证物业管理服务的品质和物业管理服务的正常进行，参照当前全国物业管理行业应聘规则，乙方获应聘签约后5日内，向甲方缴纳物业管理服务保证金陆万元（6万元，上届未退，续押）。合同期满，若乙方无违约行为，甲方按原款不计息全额退还乙方。

　　一、收费标准：经甲乙双方收支成本预算，2016年景洲大厦继续实行物管收费市场化定价，即先核收支成本，再定收费标准。经景洲大厦业主大会共同决定，2016年1月1日起，景洲大厦物业管理服务费按如下标准收取：景洲大厦住宅物业每平方米2. 50元/月；景洲底层3户“住改商”物业每平方米8. 00元/月。裙楼商业写字楼物业每平方米7元/月。

　　二、收费时间：经景洲大厦业主大会共同决定，景洲大厦本体维修金每年1月10日前，按年度一次性收取；景洲大厦物业管理费每月5日银行扣款、10日前完成当月物管费和上月水费的收缴；景洲大厦停车费每季度末月20日前，按季度收取下一季度停车费，逾期不续缴费者，视为放弃在本小区停车处理，其停车月卡资格转让给其他排队候补业主。业主、租户按年预付全年物管费、停车费，遵从自愿。

　　三、缴费方式：每月5日前，业主和租户提供建设银行账户按月进行转账扣款缴费；每月10日前，业主和租户通过互联网+方式，自行通过手机银行进行转账缴费；每月10日前，业主和租户自行到银行通过无折存款方式进行转账缴费。为保障业主资金安全和缴费入库到位，超过100元的现金必须由业主直接转账缴纳或从银行扣缴，景洲大厦物管服务中心原则上不收取现金，不提供刷卡缴费。乙方应做好所收现金的缴存监管，若发生所收现金未及时缴存入库，被侵占挪用，乙方将承担由此产生的一切责任，若隐满收入, 一经发现假一罚十。

　　景洲大厦物管收缴费实行无纸化运作，物管服务中心每月不再向业主信报箱投送纸质缴费通知，每月5日前各住户应缴费金额在景洲大厦业主沙龙QQ群、微信群内公布，需要清单的业主/租户，完成缴费后可到物管中心免费打印。

　　四、经景洲大厦业主大会共同决定和甲乙双方共同约定：从2016年1月1日起景洲大厦实行“财务共管、资金自管”，即景洲大厦小区物管费、本体维修金、每月水费、政府代扣垃圾处理排污费、停车费、小区空间使用费等所有公共收入费用，一律存入景洲大厦建设银行公共账户，由景洲大厦业主委员会直接监管。“资金自管”只是小区资金监管单位的变更，其余物管合同所委托的管理服务职责不变，税收按国家政策规定执行。

　　五、为了相互制约，有效监督资金监管单位/监管人，保障小区公共收支公开透明，保障公共收入资金不被挪用侵占，景洲大厦建设银行公共账户甲乙双方均可适时查询。双方约定，进入该公共账户的资金甲乙双方不能提取现金，不能进行网上支付转账，需要使用物管资金时，由甲方通过出据转账支票的方式，进行支付（银行对账单将留下转款支付记录）。景洲大厦物管服务中心日常零星支出，经景洲大厦业主委员会同意，给物管中心提取伍仟元备用金，每季度次月10日前，物管中心凭票据进行报销。

　　六、景洲大厦物管大额维修支出，按景洲大厦业主大会监督委员会审核程序和审核金额列支。景洲大厦物管电梯、保洁、消防等外包项目，委托物管中心签订合同，景洲大厦业主委员会作为委托“见证第三方”同时在合同上签字确认；景洲大厦所有物管外包项目费用，由甲方通过出据支票转账方式，不经乙方直接转入外包项目承接方账户。

　　七、甲乙双方约定：景洲大厦公共账户，由乙方日常使用监管，乙方按双方合同约定的收费标准，每月10日前代为进行物管费、水费等费用的代扣收缴；乙方按双方合同约定的收费标准收费，做到计费准确，收费公开透明，不乱收费。乙方所收的一切现金一律如实存入景洲大厦公共账户监管，不得挪作它用。乙方如实列表做账，填报现金收支日报、月报，每月3日前报送景洲大厦业主委员会审核。

　　八、甲乙双方约定：景洲大厦物业管理服务费同业主缴纳的公共本体维修基金分离；景洲大厦物业管理服务费同景洲大厦小区公共收益分离；景洲大厦物业管理服务费同景洲大厦小区停车场收支分离。以上各项收支单独列账，专款专用，独立核算，自负盈亏，收费标准实行市场化调节。

　　九、经景洲大厦业主大会共同决定：景洲大厦自2006年11月1日起，实行住宅禁商，业主（租户）禁止改变“住宅”法定规划使用功能，在小区开公司，从事任何商业活动。个人创业不得损害小区公共人居环境。甲乙双方协商约定，对未获得国土规划部门批准；未取得公安消防部门许可证书；未办理房屋租赁手续；未获得景洲大厦业主委员会批准，擅自改变原法定规划住宅使用功能，在景洲大厦违法违规开办公司的业主或租户，在其公司未搬出景洲大厦期。